Дарение в сравнении с другими видами сделок


Отчуждение имущества может осуществляться посредством таких сделок, как купля-продажа, мена, дарение, рента либо завещание. Каждая из них характеризуется своими плюсами и минусами. При передаче имущества между близкими родственниками наиболее актуальным и правильным является заключение дарственных, поскольку они не требуют обязательного нотариального удостоверения по сравнению с завещанием. Кроме того, при дарении предусматривается освобождение от уплаты налогов, чего нет при возмездных сделках.

Внимание
Когда речь идет о посторонних людях, то, в зависимости от ситуации, собственнику имущества необходимо помнить о собственных интересах. Особенно это касается тех случаев, когда вторая сторона сделки по тем или иным основаниям просит вместо возмездного договора оформить дарственную. Соглашаться на подобные предложения не стоит.

Дарение и купля-продажа

Купля-продажа является весьма обширным видом сделки в гражданском праве. Для понимания ее юридической сущности рассмотрим нижеприведенную сравнительную таблицу.

Основание для сравненияКупля-продажаДарение
Правовое регулирование гл. 30 ГК РФ гл. 32 ГК РФ
Стороны сделкиПродавец, покупательДаритель, одаряемое лицо
Предмет договораВозмездная передача вещи в собственность от одной стороны к другой.Безвозмездная передача объекта дарения от одной стороны к другой в собственность.
ОбъектПередаваемая вещь должна быть точно указана в договоре (т.е. определены индивидуальные признаки); в ряде случае достаточно указать наименование и количество товара.

По купле-продаже может передаваться любая вещь, если она не изъята из оборота. В отношении ограниченных в оборотоспособности вещей действуют специальные правила.

Объект дарения должен быть четко и полно указан в дарственной.

Требования к дару по оборотоспособности такие же, как и при продаже.

ВидЗависит от товара (вещи). П. 5 ст. 454 ГК РФ предусматривает следующие виды купли-продажи: розничная, поставка, контрактация, энергоснабжение, недвижимости, предприятия.Обещание дарения в будущем, реальный договор (т.е. передача дара в момент заключения договора). Оба вида договора дарения подходят ко всем объектам дарения.
Права и обязанности сторонСпектр прав и обязанностей широк, и варьируется в зависимости от продаваемой вещи.Перечень прав и обязанностей ограничен.
Форма договораПисьменная форма (для недвижимости, предприятия, контрактации, энергоснабжения, поставки); конклюдентные действия (розничная, энергоснабжение);

устная — розничная.

Устная, простая письменная (ст. 574 ГК РФ), в случаях, когда стороны решат о необходимости к обращению к нотариусу — нотариальная форма.
Процедура госрегистрацииОбязательна при продаже недвижимости, предприятий.Обязательна при дарении недвижимого имущества.

Для того чтобы понять, какую сделку лучше совершать — куплю-продажу или дарение, учитывая разнообразие видов первой сделки, полагаем, что необходимо подробнее остановиться на их сравнении. Особенно это касается объектов недвижимости, поскольку именно этот вопрос наиболее часто интересует собственника такого объекта, как квартира.

Исходя из представленной выше таблицы видно, что договор купли-продажи в отличие от дарения всегда является возмездным, т.е. покупатель всегда обязан уплатить определенную денежную сумму за покупаемую вещь (ст. 485 ГК РФ).

При этом оплата может осуществляться в рассрочку или сразу целиком, в кредит или авансом (ст. 486487 ГК РФ).

Говоря о недвижимом имуществе, договор купли-продажи обязательно должен содержать в себе цену такого имущества и точное указание на объект недвижимости (т.е. адрес места нахождения, количество комнат, этаж, общая площадь, кадастровый (или условный номер). В этом вышеназванные сделки схожи.

Информация
Передача недвижимости по договор купли-продажи всегда осуществляется по передаточному акту (ст. 556 ГК РФ), который не обязателен при совершении дарения.

При продаже жилого помещения существенным условием является указание на то, какие лица сохраняют право пользования этим помещением, с обязательным указанием перечня их прав (ст. 558 ГК РФ).

При любом из способов отчуждения недвижимого имущества стороны могут самостоятельно оформить договор либо прибегнуть к помощи нотариуса. При этом процедура государственной регистрации перехода права собственности на объект является обязательной.

Документы, предоставляемые в регистрирующий орган (Управление Росреестра по субъекту РФ), являются практически одинаковыми для обеих сделок, за тем исключением, как акт приема-передачи имущества. Процедура госрегистрации осуществляется в любом случае в соответствии с требованиями Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Госпошлина за совершение регистрационных действий по переходу права собственности при отчуждении недвижимого имущества также составляет 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

При совершении такой сделки с посторонним лицом все предельно ясно: покупатель получает квартиру в собственность, а продавец денежные средства за нее. Вопросы возникают тогда, когда недвижимость (квартиру) собственник хочет передать своему родственнику.

Пример
Мать имеет в собственности квартиру и желает ее передать своей дочери, но не знает как это лучше и дешевле оформить.

Именно здесь при купле-продаже возникает ряд негативных нюансов:

  • если лицо, которому передается недвижимость, состоит в браке, то это имущество автоматически становится совместно нажитым имуществом и в случае развода имущество будет разделено;
  • невозможность получения имущественного налогового вычета для покупателя, поскольку родственники являются взаимозависимыми лицами (ст. 20, 220 НК РФ);
  • предполагаемый доход в размере стоимости недвижимости, указанной в договоре, подлежит налогообложению в размере 13% (пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 224 НК РФ). При этом освобождению от налога подлежат лица, которые владели недвижимостью более трех лет (пп. 17.1 п. 1 ст. 217 НК РФ).
  • при последующей перепродаже квартиры, лица, которые обладали правом пользования ей, теряют это право (ст. 292 ГК РФ).

Следует учитывать, что недвижимое имущество:

  • не является совместно нажитым, даже если подарено в период брака (ст. 36 Семейного кодекса РФ);
  • только одаряемое лицо обязано уплатить налог в размере 13% от стоимости дара, при этом оно также может быть освобождено от его уплаты по основаниям указанным пп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ.
Дополнительно
Таким образом, сделка купли-продажи по сравнению с дарением родственникам обладает рядом существенных недостатков, но проста и быстра в оформлении.

Дарение и мена

Мена, как гражданско-правовая сделка, регламентируется гл. 31 ГК РФ. Договор мены является двусторонним договором, также как и дарение, однако, в соответствии со ст. 567 ГК РФ каждая сторона такого договора обязана передать другой в собственность один товар в обмен на другой. Иными словами, такая сделка, безусловно, носит возмездный характер.

При этом передаваемые товары считаются равноценными, а если это условие не соблюдается, то та сторона сделки, цена товара которой ниже, должна выплатить разницу в ценах (ст. 568 ГК РФ).

Право собственности у таких лиц наступает одновременно после исполнения обязанностей по передаче товара. Необходимо отметить, что «обмену» может подлежать любое имущество, в т.ч. и недвижимость.

Внимание
При совершении таких сделок, важно помнить о том, что каждая из сторон выступает продавцом, т.е. к таким отношениям должны применяться правила о купле-продаже (ст. 567 ГК РФ).

Форма такого договора зависит от того, какой товар подлежит обмену.

Также при совершении мены недвижимого имущества, например, квартиры, возникает налогообложение, как и при купле-продаже, но уже для обеих сторон сделки, в связи с этим для родственников также совершение такой сделки является невыгодным по сравнению с дарением.

Но при этом необходимо не забывать о том, что при совершении неравноценной мены дорогостоящего имущества от одного лица к другому, такие договоры могут вызвать сомнения не только в регистрирующем органе, но и в налоговой инспекции. Поэтому рекомендуем оформлять такую передачу именно тем договором, который по факту имеет место быть.

Дарение и рента

Прежде всего, необходимо отметить, что договор ренты также является двусторонним, здесь выделяют получателя ренты (собственник имущества) и ее плательщика.

Получателем ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации (если речь идет о постоянной ренте).

Договор ренты в отличие от дарения предусматривает возмездность, которая выражается в осуществлении периодических платежей получателю ренты в денежном эквиваленте либо его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ). Осуществляться такие платежи могут бессрочно (т.е. постоянная рента) либо в течение жизни получателя (пожизненная).

При этом имущество, которое отчуждается под рентные платежи, может передаваться плательщику, как на платной, так и бесплатной основе (ст. 585 ГК РФ). В первом случае к такому договору будут применяться правила о купле-продаже, в другом — о дарении. Речь идет и о недвижимом имуществе.

Важно
Для договора ренты обязательна нотариальная форма, а в случаях, когда речь идет об отчуждении недвижимого имущества, то и проведение государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).

Рента является обременением при отчуждении недвижимого имущества плательщиком третьему лицу, а получатель ренты приобретает право залога на это имущество (ст . 586587 ГК РФ).

Ничего подобного не встречается при совершении дарения.

Таким образом, совершение отчуждения имущества посредством ренты является сложным и затратным, поскольку требуется обязательная нотариальная форма.

В то же время необходимо заметить, что плательщик ренты должен будет также уплатить налог в размере 13% от стоимости отчужденного имущества, а получатель ренты, в свою очередь, налог как с полученных рентных платежей, а также за отчужденное имущество (если оно было платным) — основание ст. 208, 224 НК РФ.

Как было отмечено выше, в зависимости от того, как передается отчуждаемое имущество — платно или бесплатно, применяются нормы ГК РФ о купле-продаже либо дарении. В связи этим и следует обращать внимание на налогообложение и применение вычетов.

Дополнительно
Совершение договора ренты является более выгодным для собственника имущества, поскольку при дарении он не получает ничего.

Дарение и наследование по завещанию

Согласно п. 3 ст. 572 ГК РФ законодатель предусмотрел, что договор дарения, предусматривающий передачу дара после смерти дарителя, является ничтожным (т.е. не порождающим правовых последствий). В данном случае должны применяться правила о наследовании. Данное правило необходимо в целях недопущения возможной конкуренции норм и обхода прав иных наследников.

Наследование по завещанию — односторонняя сделка, которая предполагает под собой распоряжение имуществом на случай смерти (ст. 1118 ГК РФ).

При этом наследодатель должен обладать полной дееспособностью. Форма завещания — письменная с обязательным нотариальным удостоверением. В исключительных случаях завещание может быть составлено только в письменной форме либо удостоверение может совершаться иным лицом (ст. 1124 ГК РФ).

При решении вопроса о том, что же лучше дарение или завещание необходимо исходить из следующего:

  • в обоих случаях передача имущества осуществляется безвозмездно;
  • момент перехода права собственности на объект является различным: при дарении — при фактической передаче вещи либо с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, при завещании — только после смерти наследодателя по истечении 6 месяцев;
  • при оформлении наследства требуется дополнительная уплата госпошлин (нотариального тарифа) за удостоверение завещания, за выдачу свидетельств на наследство и т.д.

В связи с вышеизложенным, следует сделать вывод о том, что дарение обладает рядом преимуществ по сравнению с завещанием:

  • достаточно простой письменной формы, без нотариального удостоверения, а, следовательно, нет лишних трат;
  • имущество переходит в собственность другого лица еще при жизни дарителя (т.е. процесс оформления документов значительно ускоряется).
Важно
Минусом дарения в данном случае является уплата налога в размере 13% от стоимости дара, тогда как наследники по завещанию освобождены от уплаты налогов. Но и этого при дарении можно избежать, если даритель и одаряемое лицо являются близкими родственниками.

Заключение

В завершение рассматриваемого вопроса необходимо отметить следующие плюсы и минусы договора дарения:

  1. Наряду с иными сделками по отчуждения имущества дарственная является наиболее удобным и простым способом передачи имущества от одного лица к другому при условии наличия между ними родственных связей.
  2. Для дарения имущества не требуется обязательной нотариальной формы, как при ренте или завещании.
  3. Стороны при заключении дарственных соглашений несут меньше финансовых потерь, нежели чем при заключении иных сделок, как при оформлении, так и при налогообложении.

Вопрос — Ответ

Как моему отцу лучше переоформить на меня квартиру: по купле-продаже или дарению, чтобы избежать меньше хлопот? И правда ли то, что я не смогу получить имущественный вычет?
В данной ситуации Вам лучше оформить договор дарения. В оформлении документов и регистрации перехода права собственности разницы нет. Но в этом случае ни Вам, ни Вашему отцу не придется уплачивать налоги (ст. 217 НК РФ). Имущественный вычет при осуществлении купли-продажи Вы действительно получить не можете.
Бабушка хочет передать мне свою квартиру, но она проживает в ней в данный момент. Что лучше в данной ситуации: дарение или завещание?
Если Вы не являетесь единственной наследницей, то в данном случае лучше оформить дарение при жизни бабушки (это и быстрее и оспорить сложнее со стороны других родственников).
У вас остались вопросы?
Вы задаете вопрос дежурному юристу
Юрист анализирует ваш вопрос
Юрист связывается с вами
Ваш вопрос решен!
Приемущества:
  • Полная анонимность
  • Бесплатно
  • Возможность обсудить любые темы, связанные с дарением
15
минут - средняя
скорость ответа
34
консультации
сегодня
27830
консультаций
проведено всего