Дарение и мена


Договоры дарения и мены, являясь гражданско-правовыми сделками, имеют свои плюсы и минусы. Довольно часто к ним прибегают, когда необходимо оформить отчуждение недвижимого имущества. Использование того или иного вида будет напрямую зависеть от конкретных обстоятельств и взаимоотношений между дарителем и одаряемым.

Плюсы и минусы договора дарения

Регулирование дарения осуществляется гл. 32 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Под ним понимается, как правило, безвозмездная передача вещи в собственность от одного лица к другому (ст. 572 ГК РФ). Дарение обладает специфическими чертами, в результате чего имеет определенные положительные и отрицательные стороны при его применении.

Среди плюсов применения дарственных можно выделить следующие:

  1. Форма совершения — простая письменная, в ряде случаев допустима устная форма (ст. 574 ГК РФ). Нотариальная форма — в случаях, когда стороны сделки самостоятельно это определяют.
  2. Право собственности переходит от одного лица к другому при заключении договора, поскольку осуществляется фактическая передача дара (за исключением дарения в будущем либо сделки с недвижимостью).
  3. Подарок становится собственностью только одаряемого (при дарении лицу, состоящему в браке, не возникает режим совместной собственности супругов — п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ — СК РФ)
  4. В соответствии пп. 18.1 п. 1 ст. 218 Налогового кодекса РФ (НК РФ) одаряемый может быть освобожден от уплаты налога на доходы.
  5. В некоторых случаях применение дарственных позволяет отчуждать имущество в обход ограничительных норм действующего законодательства РФ, устанавливающих преимущественное право покупки.

Минусы дарения:

  1. Безвозмездность — является негативным обстоятельством для дарителя, т.к. он не получает ничего от такой сделки.
  2. Возможность отмены дарения является большим минусом для одаряемого лица.
  3. При расторжении дарственной либо признании сделки недействительной, одаряемое лицо обязано возвратить объект дарения (п. 5 ст. 578 ГК РФ, п. 2 ст. 167 ГК РФ).
  4. Такие соглашения могут быть легко оспорены в суде в некоторых случаях.
  5. Отсутствие возможности для дарителя по установлению обременений на объект дарения.
  6. При отсутствии близких родственных связей между сторонами сделки, одаряемый уплачивает налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Плюсы и минусы договора мены

Гл. 31 ГК РФ регламентирует такую сделку как мена. Этот договор подразумевает под собой передачу товара в собственность в обмен на иной от одной стороны к другой. При этом каждая из сторон является продавцом (ст. 567 ГК РФ).

Не удивительно, что к мене применяются положения купли-продажи, при этом данная сделка обладает рядом специфических черт, что, позволяет выделить следующие ее плюсы и минусы.

Положительные стороны применения договора мены:

  1. Оформление такого договора осуществляется в простой письменной форме. Обязательного нотариального удостоверения не нужно.
  2. Товары признаются равноценными, что позволяет сторонам не прибегать к лишним процедурам, связанным с расчетами (если иное не предусмотрено договором).
  3. Имеются определенные гарантии прав сторон в случае возникновения спорной ситуации и оспаривания сделки в суде. Признание ее недействительной приводит к возвращению положения, существовавшего до момента заключения договора.
Пример
Иванов и Петров решили поменяться квартирами, заключив договор мены. После исполнения договора родственникам Петрова в суде удалось признать эту сделку недействительной, в результате чего к Иванову и Петрову вернулись прежние жилые помещения.

К отрицательным моментам применения такой сделки относится следующее:

  1. В случаях, когда товары являются неравноценными, стороне, предоставляющей имущество меньшей стоимости, придется уплатить разницу в ценах.
  2. Переход права собственности на обмениваемые товары происходит одновременно после исполнения сторонами обязательств по передаче товара (исключение — недвижимость).
  3. Поскольку к мене применяются правила о купле-продаже, то выгодоприобретатели по сделке являются плательщиками НДФЛ.
  4. Переданный другой стороне товар является общей совместной собственностью супругов.

Мена или дарение недвижимого имущества

Наиболее часто в гражданском обороте встречаются сделки с недвижимым имуществом (т.е. объектами, которые прочно связаны с землей и их перемещение без ущерба назначению невозможно — ст. 130 ГК РФ).

Учитывая данное обстоятельство, приведем общую сравнительную характеристику договоров мены и дарения, связанных с отчуждением недвижимого имущества:

Основание сравненияДоговор даренияДоговор мены
Нормативное регулированиеГл. 32 ГК РФГл. 31 ГК РФ (с применением положений гл. 30 ГК РФ)
Предмет договораБезвозмездная передача имущества от дарителя к одаряемомуВстречная передача имущества между сторонами (носит возмездный характер)
Форма договораПростая письменная. Нотариальное удостоверение не требуется (ст. 574 ГК РФ, ст. 550 ГК РФ)
Объект договораНедвижимое имущество (дом, квартира, дача, земельный участок и т.д.). Должны быть отражены индивидуальные признаки в полном объеме.
Стороны договораДаритель, одаряемое лицо.
Не может быть дарителем малолетнее либо недееспособное лицо (ст. 575 ГК РФ), обязательное требование — собственник имущества
2 стороны, которые одновременно выступают в качестве продавца и покупателя.

 

Права и обязанности сторонПеречень узкийПеречень широкий
Указание ценыНеобходимо при нотариальной форме сделки, а также для целей налогообложенияОбязательно (для установления равнозначности объектов мены, а при обратном — установления размера доплаты)
Установление ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договоруНетДа
Наличие госрегистрацииОбязательна
Момент перехода права собственностиМомент госрегистрации, которая осуществляется Управлением Росреестра по субъекту РФ в порядке, установленном Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Передача имуществаПередаточный акт не обязателенОбязательно по акту приема-передачи
Наличие налогообложенияДля дарителя — нет. Для одаряемого лица — да (кроме случаев освобождения от его уплаты).Для обеих сторон — да. Но имеется ряд особенностей, при которых этот налог может не уплачиваться.

Мена или дарение жилого помещения

Как правило, говоря о сделках по отчуждению недвижимости, заинтересованные лица подразумевают комнату, квартиру, дом, т.е. жилое помещение. Исходя из выше представленного анализа договоров мены и дарения недвижимости, а также учитывая особенности отчуждения жилых помещений, необходимо выделить следующее:

  • объектом сделки будет выступать непосредственно жилое помещение, индивидуальные признаки которого должны отражаться в договоре. К таковым относятся: адрес, общая (и жилая) площадь помещения, этаж, количество комнат, кадастровый или условный номер);
  • необходимо отразить обязательные условия (сведения о правоустанавливающем документе на жилое помещение — свидетельство о государственной регистрации права собственности; указание на проведение процедуры государственной регистрации перехода права собственности; перечень лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением, указание на существующие ограничения и обременения);
  • указание стоимости жилого помещения;
  • при проведении процедуры госрегистрации в регистрирующий орган подается пакет документов, в котором должны находиться нотариально удостоверенное согласие супруга (если даритель состоит в браке и имущество нажито в его период), в некоторых случаях — согласие органов опеки и попечительства;
Внимание
Размер госпошлины составляет 2000 рублей — пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (если речь идет о договоре мены — для каждого жилого помещения).

Основными отличиями дарственной от мены являются:

  1. Характерная черта дарения — безвозмездный характер.
  2. В договоре мены жилого помещения всегда должно быть указано 2 объекта недвижимости, а также то, что площади могут быть неравными.
  3. При мене необходимо установление размера доплаты за жилое помещение, если передаваемая недвижимость не является равнозначной, т.е. требование о цене является существенным условием (ст. 555 ГК РФ).
  4. Передача жилых помещений по договору мены осуществляется всегда только по передаточном акту.
  5. Мены жилых помещений может осуществляться и в том случае, когда стороны не являются собственниками этих помещений. Речь идет о муниципальном жилом фонде, а лица проживают в квартирах по договору социального найма. В этом случае необходимо получение разрешения от органов местного самоуправления. При этом обмен муниципальной квартиры на квартиру, находящуюся в собственности, и наоборот — невозможен. При дарении — только когда жилое помещение находится в собственности дарителя.

Важным вопросом при рассмотрении данной темы является налогообложение.

Здесь следует отметить, что при совершении дарения квартиры только одаряемое лицо должно платить налог (п. 5 ст. 208 НК РФ) в размере 13% от ее стоимости (ст. 224 НК РФ). При этом в ряде случаев, налогоплательщик освобождается от его уплаты — близкие родственники, прямо указанные в пп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ.

Информация
При совершении мены все несколько сложнее, в связи с тем, что обе стороны сделки являются одновременно и продавцами и покупателями, но в любом случае они — выгодоприобретатели.

Поскольку к такому договору применяются положения, регулирующие куплю-продажу, необходимо определить доход, который получает каждая из сторон (п. 5 ст. 208 НК РФ). Сложности возникают, поскольку оплата квартир осуществляется не в денежной форме, а в натуральном выражении.

П. 1 ст. 210 НК РФ предусматривает, что в налоговую базу включаются любые доходы, в том числе полученные в натуральной форме.

Таким образом, доход каждой из сторон определяется исходя из стоимости каждого жилого помещения (если они равнозначны). Когда возникает ситуация с доплатой, то она также рассматривается в качестве дохода.

При этом стороны имеют право на получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимости (ст. 220 НК РФ), когда он владел квартирой менее трех лет. Размер такого вычета при продаже квартиры составляет не более 1 млн. рублей.

Иным способом уменьшения размера налога можно назвать «отсутствие дохода». Т.е. расходы на приобретение новой квартиры не превышают доходов от продажи первой.

Пример
Иванов меняется с Петровым квартирами, стоимость каждой из которых составляет 3 млн. рублей. Таким образом, величина доходов равна расходам (3000000-3000000=0) и составляет 0 рублей. Уплата налога не требуется.

Помимо этого такие налогоплательщики, являясь покупателями, также сохраняют право на получение имущественного налогового вычета при приобретении жилого помещения (ст. 220 НК РФ). Никаких исключений для договора мены в этом случае НК РФ не предусматривает.

При этом в качестве подтверждающего расходы документов является непосредственно договор мены с актом приема-передачи квартиры.

Также в соответствии с пп. 17.1 п. 1 ст. 217 НК РФ такие налогоплательщики могут быть освобождены от НДФЛ, когда владение жилым помещением составляет более трех лет.

Мена или дарение земельного участка

Еще одним распространенным объектом недвижимости в гражданско-правовых сделках является земельный участок. Оформление договора, как дарения, так и мены, с этим объектом осуществляется по общим, ранее рассмотренным, правилам, с учетом следующих особенностей:

  1. Объект договора — земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. Индивидуальные признаки: вид разрешенного использования, целевое назначение, категория земель, площадь, адрес места нахождения, кадастровый номер.
  2. Помимо норм ГК РФ, к таким сделкам необходимо применение Земельного кодекса РФ.
  3. В договорах обязательно указание на существующие обременения и ограничения земельного участка, сведения о правоустанавливающих документах на него.
  4. Переход права собственности по таким договорам также подлежит госрегистрации, при этом размер госпошлины составляет 350 рублей (пп. 24, 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Важно
Налогообложение осуществляется точно также как и при мене либо дарении квартиры. При этом для определения налоговой базы может быть использована не рыночная, а кадастровая стоимость земельного участка.

Последствия использования договора дарения вместо договора мены

Применительно к данному пункту следует отметить, что использование одной сделки вместо другой влечет одно последствие — признание сделки недействительной с момента ее заключения (ст. 167 ГК РФ).

При этом такие сделки являются мнимыми (совершается для вида, без намерения создания юридических последствий для сторон) либо притворными (цель сделки — прикрыть иную сделку).

В любом из указанных случаев такие соглашения признаются ничтожными, т.е. не порождающими никаких юридических последствий для сторон.

Дополнительно
Исполненное по такому договору возвращается сторонами. К притворной сделке применяются правила той сделки, которая в действительности имела место быть.

Заключение

В конце следует отметить следующую информацию:

  1. По своему оформлению дарственная проще, нежели договор мены, поскольку в такой сделке присутствует только один объект.
  2. Оба этих вида сделки обладают своими плюсами и минусами, как в содержании, так и в налогообложении.
  3. Подмена одной сделки другой влечет ее недействительность.

Вопрос — Ответ

Нужно ли составлять акт приема-передачи земельного участка по договору дарения?
Составление такого акта не является обязательным для этого вида сделок.
В договоре мены квартиры необходимо указывать инвентаризационную стоимость?
Стоимость объектов определяется по соглашению сторон (Вы можете указать как рыночную, так и инвентаризационную стоимость).
У вас остались вопросы?
Вы задаете вопрос дежурному юристу
Юрист анализирует ваш вопрос
Юрист связывается с вами
Ваш вопрос решен!
Приемущества:
  • Полная анонимность
  • Бесплатно
  • Возможность обсудить любые темы, связанные с дарением
15
минут - средняя
скорость ответа
20
консультации
сегодня
26051
консультаций
проведено всего